雲林縣政府訴願決定書
中華民國 108
年 4 月 11 日
府行法一字第 1082901513號
訴願人：徐○
訴願代理人：石○○
參加人：朱○○
參加人：陳○○
原處分機關：雲林縣斗六地政事務所
地址：雲林縣斗六市公園路79號
訴願人因土地買賣移轉登記事件，不服原處分機關107年12月3日斗地駁字第96號駁回通知書所作成之處分，提起訴願案，本府依法決定如下：
主 文
訴願駁回。
事 實
一、緣訴願人與參加人朱○○（以下簡稱朱君）、訴外人林○美、訴外人張○○（以下簡稱張君）等4人分別共有雲林縣斗六市大北勢段○小段○地號土地（面積1,425平方公尺、以下簡稱系爭土地），訴願人（持分1469分之627）於107年10月18日與朱君（持分1469分之366）一同將其應有部分出賣予參加人陳○○（以下簡稱陳君）並簽訂買賣契約，惟未依土地法第34條之1之規定以書面通知他共有人優先承購事宜。張君獲知有上開買賣契約訂立之情事，乃於107年11月14日與同年月20日分別向訴願人、朱君、雲林縣各地政事務所及辦理本件土地買賣之地政士汪○○（以下簡稱汪地政士）發存證信函，函中聲明就系爭土地並未放棄優先承購權。然汪地政士未視前開存證信函之聲明，仍於土地登記申請書中繕打「優先購買權人確已放棄優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任」字樣，並由訴願人與朱君等2人簽章切結後，於同年月22日向原處分機關申請土地買賣所有權移轉登記。原處分機關以受理期間經優先購買權（以下簡稱先買權）人張君以書面提出異議，爰依土地登記規則（以下簡稱登記規則）第97條第3項規定駁回申請。訴願人不服，乃提起本件訴願。
二、訴願人訴願理由略以：訴願人於買賣契約成立前，已徵詢他共有人是否有意願以相同價格購買，然其未做任何表示，訴願人主觀認為他共有人無意購買，方與陳君訂立買賣契約，並於登記申請書簽章切結先買權人已放棄先買權之字樣。詎料張君以存證信函廣為聲明主張優先購買而以書面提出異議，惟未證明確於登記完畢前，表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告之條件出賣，尚不符登記規則第97條第3項之規定要件。訴願人主張既已完成切結，原處分機關即應依法辦理登記，請求撤銷原處分。
三、原處分機關答辯理由略以：先買權係於買賣契約成立時而生之形成權，此先買權之行使，須以行使時共有人與第三人間之買賣契約有效存在為前提，訴願人所認已事前通知他共有人出賣情事，顯對法令殊有誤解。查訴願人未曾以書面通知他共有人行使先買權，即未履行通知義務，遲至107年11月初經朱君告知張君須改善屋簷滴水排水問題時，張君始知悉有出賣土地情事，並旋即行使主張優先購買，再參以存證信函內容及時點，本案先買權自無逾期失權可言，本案駁回其登記之申請，純係依據法令規定，應為適法之處分。
理 由
一、按「自然人、法人、非法人之團體或其他受行政處分之相對人及利害關係人得提起訴願。」、「與訴願人利害關係相同之人，經受理訴願機關允許，得為訴願人之利益參加訴願。受理訴願機關認有必要時，亦得通知其參加訴願。」、「訴願決定對於參加人亦有效力。經受理訴願機關通知其參加或允許其參加而未參加者，亦同。」為訴願法第18條、第28條第1項及第31條所明定。查本件土地買賣移轉登記申請案事件之買賣雙方分別為訴願人、朱君及陳君等3人，共同委由汪地政士辦理，雖原處分之受文者係載「陳○○（代理人汪○○君）」，然從整體以觀，原處分係對買賣雙方均發生駁回之效力，且經函詢原處分機關，稱因電腦系統之緣故，於登打數人為受文者時，僅顯示第1人於受文者欄，故本案原處分之受文者實為訴願人、朱君、陳君等3人（代理人汪○○君）無誤；縱認訴願人非原處分之相對人，惟其既為本件土地買賣移轉登記事件之賣方，原處分機關駁回本件土地買賣移轉登記，訴願人將負債務不履行之損害賠償責任，原處分對其已發生法律上之利害關係，依據訴願法第18條之規定，其亦得以利害關係人之身分提起訴願，故應具訴願當事人之適格，如此解釋方符合保護訴願人之行政救濟權益。又朱君、陳君等2人為本件土地買賣移轉登記事件之買賣雙方，原處分對其亦發生駁回之效力，本府爰依訴願法第28條第1項規定，於作成訴願決定前，通知其參加訴願，並於文到7日內表示意見，然渠等仍未有任何意見表示，惟依上開規定，本件訴願決定對參加人亦有效力，合先敘明。
二、次按土地法第34條之1第1項、第2項及第4項規定：「(第一項)共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。(第二項)共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。…(第四項)共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」；又「（第一項）申請土地權利移轉登記時，依民法物權編施行法第八條之五第三項、第五項、土地法第三十四條之一第四項、農地重劃條例第五條第二款、第三款或文化資產保存法第二十八條規定之優先購買權人已放棄優先購買權者，應附具出賣人之切結書，或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣。…（第三項）依前二項規定申請之登記，於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告之條件出賣者，登記機關應駁回其登記之申請。」，分別為登記規則第97條第1項及第3項所明定，再予敘明。
三、經查，土地法第34條之1第4項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言（最高法院100年台上字第432號民事判決參照）。是訴願人主張於買賣契約成立前，已徵詢其他共有人無意願以相同價格購買，致訴願人於不動產登記申請書中切結，原處分機關即應依法辦理登記等云云，顯對法令殊有誤解。訴願人、朱君與陳君成立買賣契約後，未依土地法第34條之1第2項之規定以書面通知他共有人，嗣後張君於登記完畢前，以書面提出願以同樣條件優先購買，原處分機關爰依登記規則第97條第3項之規定駁回訴願人登記之申請，並無違誤，原處分應予維持。至兩造其餘爭辯，因與本件訴願決定結果不生影響，爰不予一一論斷，併此敘明。
四、據上論結，本件訴願為無理由，爰依訴願法第79條第1項規定，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員張志銘
委員李建忠
委員林仁昇
委員張智學
委員張嘉麟
委員陳金春
委員黃玉霜
委員劉秀珍
委員蕭文生
委員蘇瑞元
中 華 民 國 108
年 3 月 29
日
附記：如不服本決定，得於決定書送達之次日起2
個月內向臺中高等行政法院(地址：臺中市南區五權南路99
號)提起行政訴訟。