雲林縣政府訴願決定書
中華民國108年9月4日
府行法一字第1082904003號
訴願人：羅OO
住址:南投縣OO鎮OO路OO號
訴願代理人：余OO
住址:台中市OOO區OO路OO號
原處分機關：雲林縣臺西地政事務所
地址:雲林縣臺西鄉中央路420號
訴願人不服原處分機關民國（下同）108年4月10日西駁字第
0009號駁回通知書所為之處分（下稱原處分），提起訴願案，
本府依法決定如下：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣本縣臺西鄉公館段OO及OO地號土地(下稱系爭土地)，為林OO
等18人共有，其中公同共有之比例為4/170(即潛在應有部分)；其
餘為分別共有，因共有人中林OO、林OO、林OO、林O、林O
等5人就系爭土地應有部分之持分已達2/3，該5人遂依土地法第34
條之1共有人多數決之規定，於107年2月6日與訴願人訂立買賣契
約，將系爭土地出賣予訴願人，並於108年2月27日向原處分機關申
請土地買賣移轉登記。經原處分機關審查後，認通知未會同辦理之
公同共有人(下稱未會同人)行使優先購買權部分，其通知之住居所
與登記簿地址不符、通知之回執聯並未有送達地址及通知時有公同
共有人已死亡等事項，乃函請補正，因逾期未補正，原處分機關爰
依土地登記規則第57條第1項第4款規定以原處分駁回其申請。訴願
人不服，遂提起本件訴願。
二、本件訴願理由略以：
（一）有關以存證信函通知未會同人行使優先承買權之地址，係向未會同人之親屬詢問而得之地址為通知，且其回執均已回收，其他未會同人則係依據國內最後戶籍地送達或公告。又依土地法第34條之1執行要點 第8點規定，只要檢附已為通知或公告之文件，於登記申請書適當欄記明依土地法第34條之1第1項至第3項規定辦理，如有不實，義務人願負法律責任；登記機關無須審查其通知或公告之內容。
（二）至於通知之回執聯並無寄達地址之記載，係因疏忽致於雙掛號回執聯漏填收件人住所，而經郵局依信封住址送達，至於簽收為何人，由郵務人員審認。
三、原處分機關答辯意旨略以：本件駁回之主因在於無法檢附未會同申請人之身分證明文件及經舉證客觀上無法查明其住址，不明其行蹤及生死與否不明，未能依土地登記簿住址通知他共有人，且優先購買權通知回函住址全部均空白且有部分被退回及其公告住址亦與土地登記簿住址不符。又未會同人之一林OOO已於107年1月14日死亡，本件並未對其繼承人通知等，因未符合規定，經定期命補正而未補正，故駁回本登記申請案洵屬有據。
理 由
一、 程序部分:
按「自然人、法人、非法人之團體或其他受行政處分之相對人及利害關係人得提起訴願。」、「與訴願人利害關係相同之人，經受理訴願機關允許，得為訴願人之利益參加訴願。受理訴願機關認有必要時，亦得通知其參加訴願。」、「訴願決定對於參加人亦有效力。經受理訴願機關通知其參加或允許其參加而未參加者，亦同。」，分別為訴願法第18條、第28條第1項及第31條所明定。查本件土地買賣移轉登記申請案之買賣雙方分別為訴願人及林OO、林OO、林OO、林O及林O等總計6人，並共同委請余OO辦理，雖原處分之受文者係載「羅OO（代理人余OO君）」，然從整體以觀，原處分係對買賣雙方均發生駁回之效力，故本案原處分之相對人為訴願人及林OO等6人。因僅有買方即訴願人提起訴願，而賣方即林OO等5人並未提起訴願，惟渠等為原處分之相對人，核與訴願人利害關係相同，爰依訴願法第28條第1項後段規定，通知林OO等5人於文到後10日內參加訴願，雖其迄未有參加之表示，惟依訴願法第31條後段規定，本件訴願決定對其亦有效力，合先敘明。
二、相關法令規定
(一)土地法第34條之1規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。」。
(二)土地登記規則
1.第55條規定：「登記機關接收申請登記案件後，應即依法審查。辦理審查人員，應於登記申請書內簽註審查意見及日期，並簽名或蓋章。申請登記案件，經審查無誤者，應即登載於登記簿。但依法應予公告或停止登記者，不在此限。」。
2.第57條第1項規定：「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請：一、…。四、逾期未補正或未照補正事項完全補正。」。
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(三)土地法第三十四條之一執行要點(下稱執行要點)
1.第7點規定：「本法條第二項所定事先、書面通知及公告，其方式及內容，依下列規定：（一）部分共有人依本法條規定為處分、變更或設定負擔行為之前，應先行通知他共有人。（二）書面通知應視實際情形，以雙掛號之通知書或郵局存證信函為之。（三）公告代替通知他共有人者，應以他共有人住址不明或經通知而無法送達者為限。（四）公告可直接以布告方式，由村里長簽證後，公告於土地或建物所在地之村、里辦公處，或以登報方式公告之。（五）通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人與通知人之姓名住址及其他事項。（六）他共有人已死亡者，應以其繼承人為通知或公告之對象。…。」。
2.第 8
點規定：「依本法條規定處分變更或設定負擔於申請權利
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變更登記時，應依下列規定辦理：（一）本法條第一項共有人會同權利人申請權利變更登記時，登記申請書及契約書內，應列明全體共有人及其繼承人，並檢附已為通知或公告之文件，於登記申請書適當欄記明依土地法第三十四條之一第一項至第三項規定辦理，如有不實，義務人願負法律責任；登記機關無須審查其通知或公告之內容。…。」。
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(四)行政程序法
1.第36條規定：「行政機關應依職權調查證據，不受當事人主張之拘束，對當事人有利及不利事項一律注意。」。
2.第40條規定:「行政機關基於調查事實及證據之必要，得要求當事人或第三人提供必要之文書、資料或物品。」。
三、經審視卷附之系爭土地買賣移轉登記資料，有關通知未會同人行使優先承買權之存證信函係於107年4月27日寄出，該等存證信函所附之回執聯雖有未會同人之簽名，惟並未有地址之記載，無從得知是寄至何處及寄達何種文書，且該等回執聯有部分所蓋之郵戳日期係107年3月，尚早於所附存證信函作成日期。又系爭土地之地籍謄本上有記載所有各共有人之地址，與訴願人主張已為送達之地址多不相同，訴願書自陳該等未會同人之地址係向渠等之親友詢問得來，此種詢問而來之地址，客觀上欠缺可驗證性，實難證明是否已為通知。復經查調未會同人林OOO之戶籍資料，查其已於107年1月14日死亡，上揭存證信函之通知及公告並未對其繼承人為之，而仍以林OOO為通知之對象，亦未符合執行要點第7點應以其繼承人為通知或公告對象之規定。
四、臺北高等行政法院 94年訴更一字第104號判決意旨：「查土地法第34條之1
第1 項…立法意旨在於保護多數共有人之利益及促進共有土地或建築改良物之有效利用，以一定比例之共有人人數及應有部分比例之同意，即得處分全部之產權，故在登記申請之手續上，自應以同意處分者為申請人，殊無可能令不同意者亦出具身分證件、印鑑等資料會同辦理申請。惟此係規範申請者所應提出之文件，非在限制被告之審核權限僅得悉就申請人提出之文件而為審查。按被告受理申請事件，負有調查證據認定事實，適用法律作成准駁處分之義務。行政機關調查事證之原則，在行政程序法第36條明定：「行政機關應依職權調查證據，不受當事人主張之拘束，對當事人有利及不利事項一律注意。」、第40條規定：「行政機關基於調查事實及證據之必要，得要求當事人或第三人提供必要之文書、資料或物品。」。徵諸前開說明，為審查同意出售者之比例有無合乎規定，共有人人數為重要因素，被告承辦人既已查覺土地登記簿所載情形與事實未盡相符，自當本於職權通知申請人說明補正或循機關協助調取戶籍資料以明之。…。」。
五、按土地登記規則第55條第1項明定登記機關應依法審查，且土地登記機關受理申請事件，負有調查證據認定事實，適用法律作成准駁處分之義務。而行政機關調查事證之原則，行政程序法第36條及第40條亦有明文之規定。故土地登記人員均須為適法之審查，且於必要時尚須善盡職權調查義務，雖執行要點第8點第1款規定登記機關無須審查其通知或公告之內容，惟登記機關承辦人員依上開法令之規定，仍有適法審查及盡職權調查義務。又參照上開臺北高等行政法院判決案例所示，登記機關人員對受理申請之事件，自有依職權調查之義務。準此，本案原處分機關人員就通知等程序之內容予以審查，查得通知未會同人之住居所與登記簿地址不符、通知之回執聯並未有送達地址及通知時有未會同人已死亡等事項，經限期命補正，訴願人及參加人等均未補正。原處分機關依土地登記規則第57條第1項第4款規定以原處分駁回其申請，洵屬有據，並無違誤。
六、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與本件決定結果不生影響，爰不再逐一論述，併此敘明。另訴願人申請陳述意見一節，經查本案事實客觀上已明白，應足確認，核無必要，併予指駁。
七、據上論結，本件訴願為無理由，爰依訴願法第79條第1項規
定，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員 張 志 銘
委員 王 服 清
委員 李 仁 淼
委員 李 建 忠
委員 洪 千 雅
委員 張 智 學
委員 張 嘉 麟
委員 陳 金 春
委員 劉 秀 珍
委員 蕭 文 生
中 華 民 國 108
年 8 月 29
日
附記：如不服本決定，得於決定書送達之次日起2
個月內向臺中高等行政法院(地址：臺中市南區五權南路99
號)提起行政訴訟。