雲林縣政府訴願決定書
中華民國104
年1月16 日
府行法一字第1046000170
號
訴願人：李○榮
原處分機關：雲林縣西螺地政事務所
訴願人因土地買賣移轉登記事件，不服原處分機關103年8月20日螺資地字第40670號土地買賣移轉登記案所為之處分，提起訴願案，本府依法決定如下：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣訴願人與共有人徐○○共有坐落於本縣崙背鄉○○段○○、○○、○○、○○地號等4筆土地（下稱系爭土地），訴願人應有部分為948分之266，共有人徐○○應有部分為948分之682。共有人徐○○於103年1月3日以存證信函通知訴願人於文到十日內回覆是否願意優先承購，逾期視為放棄並依法辦理出售，嗣訴願人未有優先承購之表示，共有人遂於103年8月20日向原處分機關申請土地所有權買賣移轉登記，經原處分機關審查無誤後於103年9月23日辦竣所有權移轉登記。訴願人不服，遂提起本件訴願。
理 由
一、依訴願法第18條規定：「自然人、法人、非法人之團體或其他受行政處分之相對人及利害關係人得提起訴願。」查本案訴願人雖非本件土地買賣移轉登記案之申請人，惟具有法律上利害關係，其於知悉（103年10月13日）後30日內提起訴願（103年10月29日），應認適法，合先敘明。
二、按「共有土地或建築改良物，其處分…應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之…共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購…。」為土地法第34條之1所明定。次按「依本規則登記之土地權利，除本規則另有規定外，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。」、「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請…三、登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者…。」、「部分共有人就共有土地全部為處分…，登記申請書及契約書內，應列明全體共有人，及於登記申請書備註欄記明依土地法第三十四條之一第一項至第三項規定辦理。並提出他共有人應得對價或補償已受領或已提存之證明文件。但其無對價或補償者，免予提出。依前項申請登記時，契約書及登記申請書上無須他共有人簽名或蓋章。」、「申請土地權利移轉登記時，依…土地法第三十四條之一第四項…之優先購買權人已放棄優先購買權者，應附具出賣人之切結書，或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣。依民法第四百二十六條之二、第九百十九條、土地法第一百零四條、第一百零七條、耕地三七五減租條例第十五條或農地重劃條例第五條第一款規定，優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權者，申請人應檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件；或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣。依前二項規定申請之登記，於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告之條件出賣者，登記機關應駁回其登記之申請。」分別於土地登記規則第7條、第57條、第95條、第97條定有明文。再按「本法條第二項所稱事先、書面通知或公告，其方式及內容，依下列之規定：（一）部分共有人依本法條規定為處分、變更或設定負擔行為之前，應先行通知他共有人。（二）書面通知應視實際情形，以一般之通知書或郵局存證信函為之。（三）公告代替通知他共有人者，應以他共有人住址不明或經通知而無法送達者為限…（五）通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人及通知人之姓名住址及其他事項…。」、「依本法條規定處分、變更或設定負擔，於申請權利變更登記時，應依下列規定辦理：（一）本法條第一項共有人會同權利人申請權利變更登記時，登記申請書及契約書內，應列明全體共有人及其繼承人，並於登記申請書適當欄記明依土地法第三十四條之一第一項至第三項規定辦理，如有不實，義務人願負法律責任；登記機關無須審查其通知或公告之文件。未能會同申請之他共有人，無須於契約書及申請書上簽名，亦無須親自到場核對身分。如因而取得不動產物權者，本法條第一項共有人應代他共有人申請登記。（二）涉及對價或補償者，應提出他共有人已領受之證明或已依法提存之證明文件，並於申請書適當欄記明受領之對價或補償數額如有錯誤，由義務人自行負責。…對價或補償之多寡，非登記機關之審查範圍。」、「本法條第四項所稱之優先購買權，依下列規定辦理：（一）部分共有人依本條規定出賣共有土地或建物，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分，並非剝奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。（二）徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第一百零四條第二項規定，即他共有人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先購買權視為放棄…（六）本法條之優先購買權係屬債權性質，出賣人違反此項義務將其應有部分之所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人認為受有損害者，得依法向該共有人請求損害賠償…。」分別為土地法第三十四條之一執行要點第7點、第8點及第10點所明定。
三、本件訴願理由略謂：
（一）訴願人主張依土地法第34條之1第1項規定出賣共有物時，處分之共有人通知他共有人之出賣條件及他共有人行使優先購買權之內容，與土地法第34條之1執行要點第10點第1款規定之通知及行使之內容有所區別。共有人徐○○所通知優先購買權之內容，係與承買人所訂之買賣契約就「共有物全部」為標的，有關價金、給付條件或其他與買賣相關之約定事項亦同，其無「應有部分買賣契約」存在，應有部分之優先購買權即無從發生，原處分內容違背執行要點第10點第1款規定，屬違法處分，應予撤銷。
（二）復主張共有人僅履行優先購買權之通知，漏未為土地法第34條之1第2項通知或公告，申請顯然違背法令，原處分機關不查准予登記，係屬違法處分，應予撤銷。
（三）共有人處分共有不動產時，依土地法第34條之1第2項雖有通知或公告義務，惟執行要點第8點第1款認定地政機關無需審查通知或公告之文件，概由同意之共有人於登記申請書備註欄切結，恣意架空土地法規定之程序，登記機關單憑共有人切結，未審查共有人並未踐行土地法第34條之1第2項之通知（公告）程序及執行要點第10點第1款規定之優先購買權等文件，致訴願人所有權歸於消滅、財產權遭剝奪，權益受極大損害。訴願人於處分過程中，全無表示反對意見之權利，縱然申請不動產糾紛調處或是訴請法院裁判分割共有物之訴，亦因非屬私權爭執事項，仍無法阻卻登記程序之進行，請考量原處分違法事證明確，予以撤銷。
四、參照司法院大法官會議釋字第562號解釋意旨，土地法第34條之1立法理由係在於兼顧共有人權益之範圍內，促進共有物之有效利用，以增進公共利益。同條第1項所稱共有或建築改良物之處分，如為讓與該共有物，即係讓與所有權；而共有物之應有部分，係指共有人對共有物所有權之比例，性質上與所有權本無不同。又為兼顧多數及少數共有人之利益，不同意之少數共有人應獲有程序之保障，其並得依本條第4項規定，主張優先購買權。共有人如未踐行上述通知義務致不同意共有人無法行使優先購買權，且登記機關已辦竣共有物之移轉登記者，蓋此項優先購買權僅具有債權效力，而未如土地法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文，兩者性質有異，故共有人不得主張該買賣無效而塗銷該所有權移轉登記，而僅生共有人應否負損害賠償責任問題（最高法院65年台上字第853號、66年台上字第1530號及68年台上字第2857號判例參照）。另按土地登記規則第97條第1項規定，申請土地移轉登記時係依土地法第34條之1辦理者，僅須由出賣人切結或記明優先購買權人確已放棄優先購買權，而無庸依同條第2項另行檢附放棄優先購買權之證明文件供登記機關審查，登記機關並不負審查義務，併予敘明。
五、卷查他共有人徐○○於系爭土地之應有部分合計為948分之682，其應有部分合計已逾三分之二，自可依土地法第34條之1第1項處分系爭土地，應無疑義。嗣共有人徐○○於103年1月3日通知訴願人行使優先購買權，惟訴願人收受後僅表示尚有不動產糾紛並未表示優先承購系爭土地，此有郵局存證信函及中華郵政掛號郵件回執資料附卷可稽。他共有人徐○○於103年8月20日向原處分機關申請系爭土地買賣移轉登記時，於登記申請書備註欄記明「優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任。…」，原處分機關准予受理登記，於法尚無不合。
六、又土地登記規則第57條第1項第3款所稱「登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人有爭執者」，係指與申請登記之法律關係有關者為限。則本案申請登記之法律關係為買賣，自與訴願人所主張共有物分割之私權爭執無涉，訴願人僅有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，尚不得主張該買賣契約為無效，若認買賣行為有無效原因之存在，應循民事途徑解決，於取得塗銷登記確定判決前，登記機關並無為本案登記申請案駁回之依據（最高行政法院91年度判字第1405號判決參照）。至共有人是否確實依土地法第34條之1規定辦理通知等事宜，前揭規定均明定由義務人切結自負不實之責，若認切結內容如有不實而足以影響訴願人之權利，尚非原處分機關所得審查之範疇（臺中高等行政法院90年度訴字第413號判決參照）。故原處分機關依法所為本案移轉登記之處分，洵屬有據，於法並無不合，應予維持。
據上論結，本件訴願為無理由，爰依訴願法第79條第1項規定，決定如主文。
訴願審議委員會
主任委員 許義豐
委員
林仁昇
委員
王服清
委員
李建忠
委員
蕭文生
委員
林金陽
委員
廖欽福
委員
簡承佑
委員
張智學
委員
林再輝
中
華
民 國
104 年
1 月 9
日
附記：
一、如不服本決定，得於決定書送達之次日起，2個月內向行政法院提起行政訴訟。
二、行政訴訟管轄法院：
（一）簡易訴訟程序：臺灣雲林地方法院行政訴訟庭（地址：雲林縣斗六市公明路41號）。
（二）通常訴訟程序：臺中高等行政法院（地址：臺中市南區五權南路99號）。