雲林縣政府訴願決定書

中華民國 108 年 9 月 5 日

府行法一字第1082903986號

訴  願  人：吳○龍

訴願代理人：林○欽律師

 原處分機關：雲林縣稅務局

   訴願人吳○龍因土地增值稅事件，不服雲林縣稅務局 (下稱原處分機關)民國(下同)108年5月24日雲稅法字第1080800076號復查決定（下稱原處分）提起訴願案，本府依法決定如下：

主 　文

訴願駁回。

事 　實

一、訴願人吳○龍於104年3月12日向原處分機關所屬虎尾分局（下稱虎尾分局）申報買賣移轉所有坐落雲林縣(下稱本縣)虎○鎮德○段○○地號土地，面積○○平方公尺，持分全部(下稱系爭土地），並申請依土地稅法第34條第1項至第4項規定，按自用住宅用地稅率，核算應納土地增值稅新臺幣(下同)179,627元。嗣虎尾分局辦理自用住宅用地案件租賃情形清查，查得系爭土地其上房屋（門牌:本縣虎○鎮德○街○○號，下稱系爭土地上房屋）於出售前1年內有出租情事，虎尾分局遂依土地稅法第34條第2項規定，以108年3月7日雲稅虎字第1081261639號函重新核定系爭土地應改按一般用地稅率繳納土地增值稅590,553元，經減除已納稅額179,627元，並補徵土地增值稅410,926元。訴願人對該稅捐核定不服，經申請復查，仍維持原核定，訴願人猶表不服，乃提起本件訴願。 

二、本件訴願理由略以：原處分機關據以認定系爭土地上房屋於出售前1年內有出租情事之租賃契約，其真實性可議，應屬承租人楊○誌為申請租金補助所偽造。系爭土地上房屋實際係出租予楊○鳳（即楊○誌之妹），供其兄妹同住，其間連續所訂之三份租賃契約（自99年8月9日~101年7月31日、101年8月1日~101年11月30日、101年12月1日~102年11月30日）均經辦理公證，租金亦由承租人楊○鳳之帳號轉帳繳納。租賃期間於102年11月30日屆滿後，楊氏兄妹即搬離系爭土地上房屋另居他處，訴願人不可能於租賃期間重疊5個月之情形下，再將系爭土地上房屋於102年7月1日至103年6月30日重複出租予楊○誌，且103年間系爭土地上房屋之用電均是繳納基本電費，顯見系爭土地上房屋自102年12月1日起即未再有出租情事，訴願人於104年3月12日出售系爭土地時，即符合未於出售前1年內出租，可適用自用住宅用地稅率核課土地增值稅規定云云。

三、原處分機關答辯意旨略以：虎尾分局為辦理自用住宅用地案件租賃情形清查，分別以107年12月19日雲稅虎字第1071268000、1071268011號函請雲林縣政府（下稱本府）、財政部中區國稅局虎尾稽徵所(下稱虎尾稽徵所)提供系爭土地上房屋租賃情形等相關資料，經本府107年12月27日府建用二字第1070572474號函檢送楊○誌申請租金補貼之租賃契約書及虎尾稽徵所107年12月21日中區國稅虎尾綜所字第1072905462號函復，稱訴願人於103年1月1日起至103年6月30日有設算租賃所得54,000元。是以，系爭土地上房屋既於出售前1年內曾出租，依土地稅法第34項第2項規定，不適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。訴願人欲主張租賃契約為偽造者，應向本府主張或向地檢署提起刑事告訴，在未經本府撤銷楊○誌102年7月1日至103年6月30日之租金補貼，或經法院判決租賃契約為偽造確定之前，原處分據查得資料維持虎尾分局改按一般用地稅率課徵土地增值稅，尚難謂於法不合。

  理   由

一、按平均地權條例第1條規定：「平均地權之實施，依本條例之規定；本條例未規定者，適用土地法及其他有關法律之規定。」、同條例第3 條第6款（同土地稅法第9條）規定：「自用住宅用地：指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。」、同條例第 41 條第1項及第2項（同土地稅法第34條第1項及第2項）規定：「土地所有權人出售其自用住宅用地者，都市土地面積未超過三公畝部分或非都市土地面積未超過七公畝部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按百分之十徵收之；超過三公畝或七公畝者，其超過部分之土地漲價總數額，依前條規定之稅率徵收之。前項土地於出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用前項規定。」。

二、次按財政部68年10月26日台財稅第37517號函意旨：「『曾供出租使用』之日期應如何認定：1.凡有租賃資料可稽者，以租賃資料所載之日期為準。2.凡無租賃資料可稽者，應以查得之租賃起迄日期為準。」、財政部80年7月16日台財稅第800709156號函意旨：「主旨：土地稅法第34條第2項所稱『出售前1年內』之期間計算，以出售日之前1日起往前推算1年。…」。

三、經查，系爭土地出售日為104年3月12日，所稱出售前1年內，依財政部80年7月16日函釋意旨，應指103年3月12日至104年3月11日之間，惟原處分機關查得承租人楊○誌所提供予本府之系爭土地上房屋租賃契約，所載租賃日期為102年7月1日起至103年6月30日止，依財政部80年7月16日函釋意旨，即足以認定系爭土地上房屋於出售前1年內有出租事實，不適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅之規定。至訴願人主張承租人楊○誌所提供之租賃契約書係偽造乙節，經轉詢本府建設處是否仍維持核定楊○誌之租金補助案，經該處回復意見：「有關貴處所詢租賃契約書是否真實一案，本處回覆如下：本府辦理租金補貼租賃契約依內政部營建署規定毋需經過公證，一般契約即可申請，若經查證有偽造文書情形後果由申請人自負，本處並追討其已領得之租金補貼金額。」，是以，虎尾分局所據以改按一般用地稅率課徵土地增值稅之租賃契約書，既未經本府認定為虛偽不實而撤銷補助，亦未經法院確定判決認屬偽造，原處分機關實難逕自否定該租賃契約之效力，進而撤銷虎尾分局之核定稅捐處分。況且訴願人所指稱該租賃契約與經公證之租賃契約期間重疊5個月(102年7月1日~102年11月30日)，及系爭土地上房屋103年起僅繳納基本電費等情，與承租人楊○誌所提供之租賃契約書是否為偽造，尚難認有直接推翻契約真實性之證明力，準此，系爭土地上房屋既於出售前1年內有出租情事，與平均地權條例第41條第1項及第2項適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅之法定要件不符，原處分維持虎尾分局核定系爭土地應改按一般用地稅率繳納土地增值稅，尚無違誤。

四、據上論結，本件訴願人訴願為無理由，應予駁回，爰依訴願法第79條第1項規定，決定如主文。

訴願審議委員會主任委員　張　志　銘　　　　

委員　王　服　清　　　　

委員　李　仁　淼　　　　

委員　李　建　忠　　　　

委員　洪　千　雅　　　　

　委員　張　智　學　　　　

委員　張　嘉　麟　　　　

委員　陳　金　春　     

委員　劉　秀　珍　     

委員　蕭　文　生　　　　

中　 華　　民 　國 　108 　年 　8　 月　 29  日

附記：如不服本決定，得於決定書送達之次日起2 個月內向臺中高等行政法院(地址：臺中市南區五權南路99 號)提起行政訴訟。