雲林縣政府訴願決定書

中華民國 111 年 10 月 5 日

府行法一字第1112909554號

訴願人：林○

參加人：孫○  

原處分機關：雲林縣口湖鄉公所

訴願人因耕地三七五租約事件，不服原處分機關111年6月17日口鄉民字第1110300203號函(下稱原處分)，提起訴願案，本府依法決定如下：

主 　文

原處分撤銷。

事 　實

一、緣參加人所有之本縣口湖鄉新港段○地號（重測後：港北段○地號）土地存在耕地三七五租約登記(租約字號：口租字第058號，承租人：王○，出租人：孫○高，租期：80年1月1日起至85年12月31日止，下稱系爭租約)。參加人於111年2月8日以系爭租約原承租人王○已亡故，並無任何符合資格之人申請繼續承租，已無租約存在，故申請註銷租約登記。案經原處分機關111年5月17日口鄉民字第1110008394B號函通知訴願人，略以王○ (原承租人王○之現耕繼承人)曾於86年申請繼承變更登記暨續訂租約，惟未完成租約登記程序，訴願人如願繼續承租耕地者，應於文到20日內檢附繼承系統表等相關證明文件提出申請，否則即逕為辦理租約註銷登記。嗣因訴願人逾期未申請，原處分機關遂依耕地三七五租約清理要點（下稱清理要點）第7點第2項規定，逕為註銷系爭租約登記。訴願人不服，提起本件訴願。

二、訴願人訴願意旨略以，訴願人未依相關規定辦理續租，係因雙方向雲林縣口湖鄉公所調解委員會申請調解中，另雙方仍有一些糾紛尚未達成共識，故請求暫緩撤銷三七五租約。

三、參加人陳述意見略以，系爭租約之原承租人王○已過世，訴願人未依規定辦理續租，則本人與訴願人之間自始無任何租約關係。縱訴願人符合續租條件，然系爭租約內容僅供栽培農作物使用，訴願人未經本人同意逕變更為漁業之用，構成不自任耕作，原訂租約無效。訴願人違法占用本人土地，亦未支付任何使用對價，本人已催告其返還不當得利及申請調解。縱認原處分機關以訴願人未申請續訂租約為由註銷登記係屬不當，亦應依訴願人未自任耕作及雙方已無租佃事實，作為註銷登記事由。

四、原處分機關答辯意旨略以，系爭租約期滿日為85年底，曾於86年由王○(原承租人王○之現耕繼承人)申請辦理繼承變更登記暨續訂租約，嗣經雲林縣政府通知本所申請案尚有需補正事項，惟本所並無該申請案後續程序之相關檔案可稽。因申請人王○業已亡故，且訴願人亦表達續訂租約意願，為善盡行政程序並保護現耕繼承人權益，故本所仍給予補正機會，爰於111年5月17日口鄉民字第1110008394B號函，敘明為補正完成王○是時未完成申請租約登記程序，訴願人既為現耕繼承人，故定有20日補正期限請其提出申請，是以瑕疵業已補正，惟訴願人屆期仍未提出申請。另系爭租約因耕地租佃發生爭議時，訴願人應提出繼承變更登記暨續約申請，以適格之當事人向本所提起申請耕地租佃委員會調解，而非自認有爭議而不提出續約之申請。是系爭租約由於出租人及承租人雙方已逾期限均未提出申請收回自耕或申請續訂租約，故本所依規定辦理系爭租約註銷登記，於法有據。

　　理　 由 

一、按訴願法第28條第2項規定：「訴願決定因撤銷或變更原處分，足以影響第三人權益者，受理訴願機關應於作成訴願決定之前，通知其參加訴願程序，表示意見。」。查參加人為系爭租約之土地所有權人，本件訴願決定撤銷原處分，足以影響其權益，本府爰依上開規定通知其參加訴願程序，是本件列其為參加人，合先敘明。

二、次按耕地三七五減租條例第1條規定：「耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定。」、第20條規定：「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。」、第26條第1項規定：「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉(鎮、市、區)公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。」；土地法第109條規定：「依定有期限之契約租用耕地者，於契約屆滿時，除出租人收回自耕外，如承租人繼續耕作，視為不定期限繼續契約。」；臺灣省耕地租約登記辦法第4條規定：「耕地租約有下列情形之一者，應申請租約變更登記：…二、出租人死亡，由繼承人繼承其出租耕地者。三、承租人死亡，由現耕繼承人繼承承租權者。…耕地租約如經鄉(鎮、市、區)公所查明有前項各款情形之一，出租人、承租人未於6個月內申請租約變更登記者，鄉(鎮、市、區)公所應通知出租人、承租人於接到通知之日起20日內申請租約變更登記，屆期未申請者，由該管鄉(鎮、市、區)公所逕行登記，並通知出租人及承租人。」、第11條規定：「耕地租約經依法終止、出租耕地經政府全部徵收並辦竣所有權移轉登記、出租人收回自耕、承租人受讓全部出租耕地、租佃關係消滅或耕地全部滅失並辦竣滅失登記者，由鄉(鎮、市、區)公所將租約登記簿租約登記事項予以註銷，報請縣(市)政府備查。」。

三、又按清理要點第7點規定：「出租人、承租人依本要點第4、5、6點規定申請終止或續訂租約登記時，應於耕地租約期滿翌日起45日內為之。出租人、承租人於前項期間內，均未提出申請時，鄉（鎮、市、區）公所應逕為辦理租約註銷登記，將登記結果公告30日，並以書面通知出租人、承租人。」、第11點規定：「耕地租約經查明有下列情形之一，而出租人、承租人未申請登記者，鄉(鎮、市、區)公所應通知出、承租人。出租人、承租人於接到通知後20日內未提出異議者，即逕為租約註銷登記，並將登記結果以書面通知雙方當事人。(一)耕地全部經政府徵收或收購者。(二)耕地全部經承租人承買或承典者。(三)耕地已全部變更為公共設施或建築使用者。(四)耕地已全部滅失者。(五)已無租佃事實者。」；內政部訂頒之「私有出租耕地109 年底租約期滿處理工作手冊」（下稱工作手冊）玖三(四)、(六)、(八)規定：「(四)出租人、承租人於申請期間內，均未提出申請【雙方皆無申請】1、租佃糾紛尚未解決者，其原訂租約仍繼續有效，俟糾紛解決或法院判決後，再予依法處理(行政院43 年12 月11 日台(43)內字第7805 號令；行政院44 年1 月6 日台(44)內字第0087號令)。… (六)由繼承(受)人申請收回自耕或續訂租約：出租人已死亡或已將其出租耕地移轉與他人，或承租人已死亡而未辦理租約變更登記，其繼承(受)人申請收回自耕或續訂租約者，應由其繼承(受)人先申請耕地租約變更登記，於耕地租約變更登記申請書經鄉(鎮、市、區)公所收件後，即可申請續訂租約或收回自耕。如因租約變更登記而發生爭議者，應依減租條例第26 條規定予以處理。…(八)租佃糾紛尚未解決租佃糾紛尚未解決者，其原訂租約仍繼續有效，俟糾紛解決或法院判決後，再予依法處理(行政院43 年12 月11日台（43）內字第7805 號令；行政院44 年1 月6 日台（44）內字第0087 號令）。鄉（鎮、市、區）公所受理出租人、承租人之申請案，倘有租佃糾紛尚未解決者，鄉（鎮、市、區）公所應敘明暫不處理理由，以書面通知當事人應於糾紛解決或法院判決確定後，儘速檢據相關證明文件辦理租約後續事宜，並退還申請案文件。」、最高法院47年台上字第1568號判例意旨：「被上訴人於租期屆滿後仍為租賃耕地之耕作收益，而上訴人不即表示反對之意思，依耕地三七五減租條例第1條適用民法第451條之規定，視為以不定期限繼續契約…」、最高法院 51 年台上字第2629號判例意旨：「耕地三七五減租條例第6條第1項載：『本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記』云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效。」、臺中高等行政法院89年度訴字第69號判決要旨：「按承租人於租期屆滿後，仍為租賃耕地之耕作收益，而出租人不即表示反對，視為繼續租約。因此，出租人及承租人從未於耕地租約租期屆滿翌日起45日內申請終止或續訂租約，其租賃關係亦不當然因而終止，故耕地三七五租約清理要點第7點第2項規定，鄉鎮市區公所應逕為辦理租約註銷登記，顯易使耕地租約當事人之實體法律關係與登記情形不相符，也與租約登記內容應盡可能與實體法律關係吻合之管理目的有違。…」。

四、經查，系爭租約於85年12月31日租期屆滿後，曾由原承租人王○之現耕繼承人王○於86年申請租約變更及續訂登記，經原處分機關依修正前法令送請本府核定，本府以86年6月3日八六府地權字第8600009894號函通知原處分機關有待補正事項，並檢還原送附件。惟原處分機關查無該申請案後續處理情形之相關資料可稽，尚不知當時是否已善盡通知補正義務。參加人嗣於109年3月23日以申請書主張系爭租約已解除租約關係，惟土地登記謄本標示部之其他登記事項仍記載有系爭租約，請原處分機關函知地政事務所。因參加人未檢附佐證資料供核，原處分機關遂通知原承租人王○表示意見，經訴願人109年4月6日以說明書表示，原承租人王○為其公公，公公過世後因找不到孫家人，無法辦理換約，惟系爭租約之養殖池設備、場地維護費用及稅金均由訴願人繳納，訴願人一家都靠此養殖池維生，希望能續訂租約等語，原處分機關遂將訴願人之說明書檢送參加人知悉。參加人復於111年2月8日以申請書主張系爭租約原承租人王○已亡故，並無任何符合資格之人申請繼續承租，已無租約存在，故申請註銷租約登記，案經原處分機關以原處分註銷租約登記，合先敘明。

五、次查，系爭租約於租期屆滿後仍由原承租人之繼承人繼續耕作者，依上開土地法及最高法院判例意旨，視為以不定期限繼續契約，且租約登記係為保護佃農及謀舉證上便利而設，並非以登記為租賃關係之生效要件，是以原承租人之繼承人縱於86年間未完成租約續訂登記，租賃關係仍以不定期限繼續有效。再者，系爭租約之原出租人及承租人業已死亡而未辦理租約變更登記，依上開工作手冊規定，應由訴願人及參加人先申請變更登記後，始可核認其是否為適格之出租人或承租人，而得據以申請續訂租約或收回自耕；若有屆期不申請變更登記者，原處分機關亦得依規定逕為租約變更登記，以便續為租約登記之管理。惟原處分機關不此之圖，逕認王○於86年未完成之續約登記程序，仍應給予訴願人補正機會，以彌補當時之程序瑕疵。復認訴願人逾期未補正，即可視為王○自始未申請續約登記，故以85年12月31日租約期滿後出租人及承租人均未申請收回或續訂租約為由，而逕為註銷租約登記等語資為抗辯，於法無據。況參加人及訴願人於109年間已分別主張租約關係不存在及續訂租約，顯見雙方就租佃關係之存否已發生爭議，依工作手冊玖三(八)規定，鄉（鎮、市、區）公所受理出租人、承租人之申請案，倘有租佃糾紛尚未解決者，鄉（鎮、市、區）公所應敘明暫不處理理由，以書面通知當事人應於糾紛解決或法院判決確定後，儘速檢據相關證明文件辦理租約後續事宜，並退還申請案文件。本件原處分機關逕為註銷租約登記，既與清理要點第7點第2項規定之要件不符，亦查無其他得依臺灣省耕地租約登記辦法第11條及清理要點第11點規定予以註銷登記之事由可憑，且使耕地租約當事人之實體法律關係與登記情形不相符，也與租約登記內容應盡可能與實體法律關係吻合之管理目的有違（參照臺中高等行政法院89年度訴字第69號判決要旨）。是原處分認事用法顯有違誤，應予撤銷。

六、據上論結，本件訴願為有理由，爰依訴願法第81條第1項本文前段規定，決定如主文。

訴願審議委員會主任委員　曾　元　煌

(請    假)

委員　張  嘉  麟

 (代行主席職務)

   委員　王　服　清

委員　李　仁　淼

委員　張　智　學

委員　洪　千　雅

　　委員　陳　金　春

委員  蘇　瑞　元

中　 華　　民 　國 　111 　年 　9　 月　 28  日

附記：如不服本決定，得於決定書送達之次日起2個月內向臺中高等行政法院(地址：臺中市南區五權南路99號)提起行政訴訟。